事業内容

マシモ不動産鑑定所の業務内容は以下の通りです。他の分野の専門家(弁護士、税理士等の士業、不動産業者、解体業者等)とのネットワークを活かし、様々な問題解決に努めてまいります。

税理士・公認会計士のお客様

例えばこんな時に…

ケース1 相続財産の適正時価査定

相続財産のうち、不動産は約半分を占めると言われています。相続税申告に際して、不動産は「財産評価基本通達」に従って評価されることが多いですが、この通達は全国画一に定められた基準であり、地域性が色濃く出る不動産の時価を適正に現していない場合も多々あります。特に、

  • 土地の規模が大きい
  • 土地の形状が極端に悪い
  • 古い建物が建っている
  • 高圧線下地であるなど、財産評価基本通達にない減価要因がある etc

など、特殊な物件であるほど財産評価基本通達による評価と乖離する傾向が強いです。財産基本通達による評価より鑑定評価額が下回っている状況であれば、その分だけクライアントの節税となります。もちろん税務署による否認リスクはありますが、鑑定評価基準に則った適正な鑑定評価手順を行っている限り、それは国家資格者が判断した適正時価であるわけですから、そう簡単に否認できるものではありません。私自身も多数の相続事案に取り組んで参りましたが、一度も否認されたことはありません。相続財産に特殊な不動産が含まれている相続事案をご担当された際には、是非鑑定評価のご活用をご検討頂きたいと思います。

ケース2 広大地判定

「この土地は広大地に該当するのだろうか・・」
このように広大地に該当するか否かについて悩まれた税理士・公認会計士の先生も多いのではないでしょうか。広大地は財産評価基本通達24-4に規定されていますが、その考え方の基本は不動産鑑定評価の面大地減価の考え方が取り入れられています。具体的には次の4要件を充足する必要があります。

  1. 大規模工場用地(財産評価基本通達22-2)に定める大規模工場用地に該当しないこと。
  2. 中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの(その宅地について、経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるものをいう)に該当しないこと。
  3. その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大であること。
  4. 都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められること。

これらの4要件を正確に判定するためには、不動産鑑定評価基準に基づく、地域分析・個別分析を行った上で、標準的使用及び最有効使用の判定という一連の作業が必要となりますが、ここまで踏み込んだ分析は税理士・公認会計士の先生方でも難しいと思います。誰が見ても明らかに広大地に該当するケースであれば、先生方の申告のみで通るケースも多いかもしれませんが、広大地に該当するか否か、微妙なケースについては是非当事務所までご相談下さい。相談料無料で対応させて頂きます。
また、広大地適用の際には、公共公益的施設用地必要の有無の立証のために、開発想定図(土地利用計画平面図)の添付が必須となりますが、このためにはその市町村における開発許可基準を熟知する必要があり、また図面作成のスキルも要求されます。当事務所にご依頼頂ければ、開発想定図は必須で作成しますし、ご希望であれば、開発想定図の作成のみの業務についても承ります(50,000円~、規模により異なります)。

【事例】

大津市内の1,800㎡の土地
第1種低層住居専用地域(建ぺい率50%、容積率80%)
開発想定図

この事例は還付請求の事案でした。
この事案では、上記広大地判定の4要件は問題なかったのですが、前面道路の幅員が狭く、現状のままでは開発許可がおりないというケースでしたが、周辺土地を含めた開発の可能性について丁寧な説明を行い、広大地該当の意見書を作成した結果、評価額が3,000万円の減額、600万円の還付を受けられた事案で、ご依頼者から大変感謝されました。

弁護士・司法書士のお客様

例えばこんな時に…

  • 遺産分割協議に際しての資産価値査定
  • 民事再生・会社更生・債務整理等における資産価値査定
  • 離婚事案に伴う財産分与のための資産価値評価
  • 地代、家賃の増減額請求、立退き料等争訟に伴う査定

金融機関のお客様

例えばこんな時に…

  • 融資の実行(与信判断)に伴う担保価値査定
  • 任意売却時の適正市場価値の査定
  • 建物の経済的残存耐用年数の査定

官公庁のお客様

例えばこんな時に…

  • 公共用地の取得、売却に伴う鑑定評価
  • 固定資産税・相続税算定に係る標準宅地の鑑定評価及び時点修正業務
  • 土地区画整理事業の保留地等の鑑定評価

個人のお客様

例えばこんな時に…

  • 不動産の売買や交換に際しての適正価格査定
  • 所有不動産の資産価値査定
  • 相続時の資産価値査定(節税対策)
  • 家賃、地代の適正水準査定

法人のお客様

例えばこんな時に…

  • 同族会社や親族間等での売買時における適正時価査定
  • 地代、家賃改定にあたっての適正賃料査定
  • 特殊な物件(ホテル、ゴルフ場、大規模商業施設等)の査定

不動産業者のお客様

例えばこんな時に…

  • 販売用不動産の適正時価査定
  • 賃貸用不動産の適正家賃等の査定
  • 特殊な権利関係の付着した不動産(借地権付建物や底地等)の売買時の時価査定
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